“这些积极信号都释放出未来仍值得期待。” 戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英日前表示，当前政府主动出击，连续重磅推出产业扶持新政，前所未有地加大海内外招商引资力度，市场也提供了更多元化及灵活的办公空间。

据了解，今年二季度上海市大宗交易投资市场回暖明显。其间，共成交27宗、共计亿元的大宗交易，相较一季度翻倍有余，同比亦增长73%。高标仓库租赁市场、零售市场非核心商圈新开项目等也表现平稳。

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其中，上海市高标仓库市场制造业需求仍然表现积极，平均租金环比微涨%至元/平方米·月，市场空置率环比微升%至%。江苏省高标仓库平均租金环比微涨%，至元/平方米·月。

不过，上海市写字楼市场成交较上年同期有所放缓，较上年同期下降%。对此，戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强对《中国经营报》等媒体记者表示：“预计下半年度空置率将出现上升趋势，或将影响资产估值；异地政府平台、国企在上海配置大宗物业资产已成为新潮流。”

写字楼市场格局延续

有关数据显示，上海甲级写字楼在今年二季度持续供应，今年二季度共有5个项目入市，带来万平方米的供应量。具体来看，核心区有2个项目增加，为静安核心区的嘉禾中心、长宁虹桥的虹桥联合大厦；在新兴区则有3个项目增加，分别为虹口北外滩的友邦金融中心、普陀的高尚领域T3及闵行莘庄的平金中心。

市场行情方面，今年二季度上海市写字楼市场成交有所放缓，市场以续租及搬迁为主，上海甲级写字楼净吸纳量入得万平方米，环比下滑%。同时，在持续供应的影响下，甲级写字楼整体空置积率攀升至%，环比上扬%；平均租金承压下调，二季度甲级写字楼平均租金元/平方米·天，环比下滑%。

不过在行业格局方面，目前上海市写字楼市场的主流行业格局仍然得到了延续。金融、专业服务、电子信息科技及零售贸易占比位居前列，四大行业累积成交占比达78%。具体来看，金融业占据26%，主要集中在陆家嘴、竹园、北外滩等板块。以咨询类、设计类、联合办公等细分行业为主的专业服务类则在核心区较为集中，占比达到18%。

戴德梁行方面进一步分析认为，金融行业在传统商圈活跃度依然较高，续租占据半壁江山。专业服务行业在核心区较为集中，律所设计咨询行业续租成交稳定，另外灵活办公空间的新设需求较为积极。“电子信息科技行业主要集中在新兴区，游戏视频娱乐以及电子商务相关的行业有一定交易。零售商贸业则集中在传统核心区内，以生活相关的消费品为主力。”

戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英表示，上海作为全国核心城市之一，外来企业占据了重要力量。不过他也表示，目前宏观经济尽管摆脱了疫情影响，但全国层面来看，当下民营经济对后市预期信心和投资能力仍需进一步提振。

零售市场非核心商圈走热

相较于写字楼市场，目前上海市的零售市场非核心商圈正受追捧。据了解，今年第二季度，上海市已有包括盘龙天地、鑫耀·光环Live一期“光里”林荫街区等在内的多个商业项目开业。同时，兴业太古汇也于6月中旬重新调整其位于南京西路的沿街店铺，进行品牌更新。

其中，前者引入众多宠物友好、设计家居、美学零售、中西美食品牌，近20家上海首店，超过60家区域首店。后者则位于上海漕河泾区域，建筑面积约万平方米，有机涵盖了由苍梧路步行商业街区、由4500平方米剧场和1000多平方米艺术中心组成的文化剧场地标、空中特色商业连廊，是生活零售与运动主题商业融合的一站式年轻生活方式体验空间。

此外，苏富比中国内地总部也于5月落户上海苏州河畔，据了解，该项目总面积约2000平方米，位于上海都市艺术文化“会客厅”。苏富比将其打造为一个功能丰富、开放多元的综合性收藏生态空间，可提供展览、讲座、工作坊等多种形式的线下体验和文化服务，为藏家群体及文化艺术爱好者搭建充满流动性和生命力的文化社区。

零售市场非核心商圈的转好，得益于有关政策、活动等的推出。据了解，今年5月，2023国际消费季暨第四届上海“五五购物节”正式启动，1000余项促消费活动先后举办，有效带动了人气回升和市场提振。

据不完全统计，此次活动打响12个标杆活动IP、推出16个区“一区一主题”活动以及若干场特色主题活动，挖掘一批特色街区、文化地标、公园、露台、美丽乡村，并启动“上海市商业创新奖”评选表彰活动，征集一批具有引领性的创新项目。

根据消费市场大数据实验室（上海）监测，4月29日至5月28日期间，第四届上海“五五购物节”启动首月，上海市线下消费日均近80亿元，与2021年活动同期基本持平，较2022年活动同期增长%。

大宗交易需求逐步释放

同样明显回暖的还有大宗交易市场。据统计，今年二季度，上海市大宗交易市场共成交27宗，交易额共计约亿元，相较一季度翻倍有余，同比亦上升73%。

具体来看，自用型买家以41%的占比占据市场主导，相较2022年度上升了6个百分点，其中尤以能源、国企、消费类买家为甚，三者撑起了自用型买家半数份额的成交。同时，内资占比处在近四年平均值的80%左右，戴德梁行方面表示，内资在买家中的相对优势地位显著。

而物业类型方面，办公/研发办公以超60%的占比继续稳居市场首位，但公寓类物业受到投资者追捧，首次超过商业，以超20%的占比居市场第二。

对此，卢强表示，随着近期市场在售物业项目增加，资本化率出现上升趋势，预计买卖双方心理价差将进一步缩小，更多交易或将在下半年度发生。“消费类基础设施REITs申报工作正如火如荼地进行，今年下半年度或将出现成功发行案例，零售类资产会吸引更多投资人目光。”

此外，卢强进一步表示，长租公寓大宗交易频频，预计下半年度仍将是机构投资人最关注的资产类别之一。“总体来说，与住宅一样，商办等市场整体需要国家宏观经济政策的进一步刺激政策出台。”

值得注意的是，今年二季度，华东高标仓库租赁市场需求整体表现平稳。但戴德梁行方面表示，据相关数据，华东区高标仓存量较去年整体去化放缓。“租户仍以制造业、电商及快递快运为主。传统电商节对租赁需求的带动不明显，整体市场仓库问询表现未出现明显增加。因此，园区招商更欢迎税收、效益或产值高的租户。”

（文章来源：中国经营网）

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